Catégorie : Fiche technique – Fiducial fiscal

Voici la dernière partie de cette grande fiche technique juridique sur les grands principes qui gouvernent la réglementation sur les baux commerciaux et, par la même occasion, une mise en garde contre les pièges qui s’y trouvent afin de pouvoir les déjouer. L’entièreté de cette fiche technique sera disponible sur notre site internet.

Droit au renouvellement du bail

La loi sur le bail commercial prévoit une procédure particulière lorsque le preneur entend obtenir le renouvellement de son bail. Cette procédure doit être respectée, impérativement. En fait, le preneur a le droit d’obtenir, par préférence à toute autre personne, le renouvellement de son bail pour continuer le même commerce, soit à l’expiration du (premier) bail, soit à l’expiration du premier et du deuxième renouvellement, pour une durée de neuf années; ce qui peut donner au bail une durée totale minimum de 36 ans !

Il peut y être dérogé de l'accord des parties, constaté par un acte authentique ou par une déclaration faite devant le juge de paix.

Dans le cadre d’un examen succinct de la réglementation, nous ne pouvons pas entrer dans les détails du formalisme du renouvellement. On soulignera néanmoins que le preneur qui souhaite exercer son droit doit, à peine de déchéance, notifier sa demande de renouvellement au bailleur par exploit d'huissier de justice ou par lettre recommandée endéans un délai très strict qui est de dix-huit mois au plus et de quinze mois au moins, avant l'expiration du bail en cours.

La notification devra mentionner, à peine de nullité, : (i) le... Pour acceder à la totalité de l’article vous devez être connecté.
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Suite directe de l’article du Prodipresse Magazine n°102, voici la troisième partie des grands principes qui gouvernent la réglementation sur les baux commerciaux et, par la même occasion, une mise en garde contre les pièges qui s’y trouvent afin de pouvoir les déjouer.

Aménagement des lieux loués

Un autre sujet qui intéresse, en règle générale, le preneur, concerne le droit d’aménager les lieux loués pour les rendre plus adaptés à son commerce.

Quoique le bail puisse prévoir à cet égard, la loi de 1951 prévoit que le preneur a le droit d'effectuer les transformations utiles à son entreprise, pour autant que les conditions suivantes soient respectées :

1. Le coût des transformations ne doit pas dépasser 3 ans de loyer ;
2. Les transformations ne doivent compromettre ni la sécurité, ni la stabilité, ni l'esthétique du bâtiment ;
3. Le preneur doit aviser au préalable le bailleur, par lettre recommandée ou par exploit d'huissier de justice des changements envisagés. Il doit également communiquer les plans et devis afin de permettre au bailleur de s'y opposer si ce dernier estime avoir de justes motifs. En cas de désaccord, il reviendra au juge de paix de trancher.

Sort des aménagements en fin de bail... Pour acceder à la totalité de l’article vous devez être connecté.
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En ce début d’année, nous vous proposons de passer en revue quelques-uns des grands principes qui gouvernent la réglementation sur les baux commerciaux et, par la même occasion, de tenter de déjouer les pièges qui s’y trouvent.

Introduction

Tout d’abord, il faut garder en-tête que la matière du bail commercial a été régionalisée en 2014. Les trois régions (wallonne, bruxelloise et fl amande) sont donc aujourd’hui compétentes en cette matière. La loi du 30 avril 1951 sur les baux commerciaux (ci-après « la loi de 1951 ») n’ayant toutefois pas encore fait l’objet d’une modifi cation par un décret régional à l’exception de la réglementation sur les baux commerciaux de courte durée (1 an maximum), les principes résumés ci-dessous demeurent d’application tant que les Régions n’ont pas légiféré.

Quand est-on en présence d’un bail commercial ?

La loi de 1951 ne vise que les baux portant sur des immeubles ou partie d’immeubles affectés principalement à l'exercice d'un commerce de détail ou à l'activité d'un artisan directement en contact avec le public. Cette précision est importante car elle exclut d’emblée toute une série de baux, dont, entre autres, les baux conclus pour l'exercice d'un commerce de gros, de demi-gros, l’utilisation d’entrepôts, de hangars, de bureaux, de vitrines ou de salles d’exposition, sans compter les conventions d’occupation précaires, les contrats de gérance libre, pour ne citer que ces seuls exemples !

A côté de ces exclusions, il faut y ajouter celles expressém... Pour acceder à la totalité de l’article vous devez être connecté.
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Suite directe de l’article du Prodipresse Magazine n°101, voici la deuxième partie des grands principes qui gouvernent la réglementation sur les baux commerciaux et, par la même occasion, une mise en garde contre les pièges qui s’y trouvent afin de pouvoir les déjouer.

Charges locatives

Les charges locatives constituent un réel sujet des discussions entre bailleurs et locataires. Les parties décident librement des charges imposées aux locataires et il n’est pas rare de voir des charges qui incombent normalement au bailleur, retomber sur la tête du preneur.

On retiendra que tout bailleur est légalement tenu d’informer loyalement le preneur de l’importance des charges qui grèvent l’occupation d’un bien loué, et ce, avant la conclusion du bail. Le preneur fera bien dès lors de se faire remettre une documentation appropriée à cet égard et à la garder soigneusement dans son dossier locatif.

Si les charges locatives ne représentent pas un montant forfaitaire mais sont fixées en fonction de différents critères, le preneur sera particulièrement attentif à l’examen de ce poste, en demandant un historique des charges sur les 2 ou 3 dernières années avant de conclure son bail.

Dans tous les cas, il gardera en tête l’article 1728 ter du Code civil qui précise ce qui suit : « § 1. Sauf dans le cas où il a été expressément convenu que les frais et charges imposés au preneur sont fixés forfaitairement, ils doivent correspondre à des dépenses réelles. Ces frais et charges doivent être mentionnés dans un compte distinct. Les documents établissant ces dépenses doivent être produits. … § 2. Les dispositions contractuelles contraires au paragraphe 1er sont nulles. ».

Par « dépenses réell... Pour acceder à la totalité de l’article vous devez être connecté.
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Depuis 1992, les sociétés sont tenues de s'affilier à une caisse d'assurances sociales et de payer une cotisation annuelle, fiscalement déductible, en vue de financer le statut social des travailleurs indépendants.

1| Pour quelles sociétés ?

Les sociétés assujetties à l'impôt belge des sociétés ou à l'impôt belge des non-résidents sont tenues, sauf exception, au paiement de cette cotisation.

Si une société n’est pas (ou plus) soumise à l’impôt des sociétés, il lui appartient d’en fournir la preuve à sa caisse d’assurances sociales au moyen d’une attestation délivrée par l’administration des contributions.

Le début de l’assujettissement

En principe, une société est redevable de la cotisation annuelle dès l’année de sa création.

Une société ne peut être soumise à l'impôt belge des sociétés ou à l'impôt belge des non-résidents que lorsqu’elle dispose de la personnalité juridique, soit au jour du dépôt des actes constitutifs de la société auprès du greffe du tribunal de l’entreprise.

Dès lors, une société qui a été constituée le 20 décembre d’une année, mais dont les actes n’ont été déposés au greffe du tribunal de l’entreprise que le 5 janvier de l’année suivante, n’est pas redevable de la cotisatio... Pour acceder à la totalité de l’article vous devez être connecté.
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